А.А. Батяев

Азбука жилья. Новый жилищный кодекс от А до Я

Глава 1. Где мы живем

1.1. Объекты жилищного права. Виды жилых помещений.

Объектами жилищных прав выступают жилые помещения. Действующее жилищное законодательство четко оговаривает то, какие помещения, объекты недвижимого имущества, можно признавать жилыми помещениями. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ в ст.15 дает следующее определение жилого помещения: «жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее – требования)». Как видно из определения, для того, чтобы помещение было признано жилым, необходимо три условия.

Во-первых, помещение должно быть изолированным, это означает, что нельзя признавать отдельным жилым помещением часть комнаты или, например, комнату, которая используется другими гражданами для прохода в свои жилые помещения, если доступ (проход) в них невозможен без использования данной комнаты. Таким помещением может быть коридор, им все пользуются для прохода в свои жилые помещения и потому его нельзя признать изолированным, следовательно, он не может быть отнесен к жилым помещениям. Таким образом, условие об изолированности жилого помещения означает, что в данное помещение существует отдельный вход, и оно не используется другими жильцами дома для прохода в свои жилые помещения.

Во-вторых, жилое помещение должно являться объектом недвижимого имущества. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2, 18, 21 июля 2005 г.) (далее – ГК РФ), к недвижимому имуществу можно отнести те объекты, которые прочно связаны с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К объектам недвижимого имущества относятся и в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Поэтому нельзя признать жилым помещением те объекты, которые не связаны прочно с землей. Это относится к переносным щитовым домикам, палаткам и т. д.

В-третьих, помещение должно быть пригодно для проживания. Оно должно соответствовать определенным требованиям в области санитарной, пожарной, технической безопасности. Например, Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 утверждены Правила пользования жилыми помещениями.

Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006г. № 47, утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Данный нормативный акт установил ряд требований технического характера, которым должно отвечать помещения для признания его жилым, а так же основания, по которым жилое помещение могут признать непригодным для проживания (аварийным и подлежащим сносу). Приведем оба вида оснований.

Раздел 2 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006г. № 47 перечисляются все те технические требования, которым должно отвечать помещение, для признания его жилым (т.е. для проживания граждан). При этом в разделе 2 указаны далеко не все требования, еще технические требования относительно жилых помещений содержаться и в Санитарно – эпидемиологических правилах и нормативах СанПиН 2.1.2.1002 – 00 «санитарно – эпидемиологические требования к зданиям и жилым помещениям», утвержденные Главным государственным санитарным врачом РФ от 15 декабря 2000г.

Приведем некоторые из требований:

√ Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях – в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования. Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом;

√ Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения;

√ Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно– и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных;

√ Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами;

√ Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта;

√ Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается;

√ Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях;

√ В жилом помещении интенсивность электромагнитного излучения радиочастотного диапазона от стационарных передающих радиотехнических объектов (30 кГц – 300 ГГц) не должна превышать допустимых значений, установленных в действующих нормативных правовых актах;

√ В жилом помещении на расстоянии 0,2 м от стен и окон и на высоте 0,5 – 1,8 м от пола напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл;

√ Внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая эквивалентная равновесная объемная активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/куб. м.;

√ Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных в действующих нормативных правовых актах. При этом оценка соответствия жилого помещения требованиям, которым оно должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих воздушную среду помещений, таких, как оксид азота, аммиак, ацетальдегид, бензол, бутилацетат, дистиламин, 1,2-дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол, оксид углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и этилбензол.

Жилые помещения признают непригодными для проживания при наличии выявленных вредных факторов среды обитания человека. Но учитываются не абсолютно любые вредные факторы, а только те, которые позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

√ ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

√ изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

В разделе 3 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006г. № 47, законодатель предусмотрел следующие основания для признания жилых помещений непригодными для проживания:

√ Жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;