Н.A. Алимова, К.О. Гущина, М.А. Шалагина

Юридический справочник на все случаи жизни

Глава 1. Жилищное право

1.1. Общие положения

Жилищное право – это совокупность норм права, которыми регулируются отношения в сфере жилья.[1] В юридической литературе данное понятие трактуется в узком и широком смысле. В узком – это субъективное право каждого человека на жилье. В широком смысле – совокупность правовых норм, регулирующих либо непосредственно жилищные правоотношения, либо отношения, связанные с жильем.

Основными принципами жилищного права являются:

1) обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, в том числе содействие развитию рынка недвижимости, использование бюджетных средств для улучшения жилищных условий граждан, предоставление жилых помещений по договорам социального найма, стимулирование жилищного строительства, контроль за исполнением жилищного законодательства и т. п.;

2) обеспечение безопасности жилища;

3) неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища. Это конституционный принцип (ст. 25 Конституции Российской Федерации). Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в порядке, установленном законом. Кроме того, никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем;

4) равенство участников жилищных отношений;

5) обеспечение восстановления нарушенных жилищных прав и их судебная защита;

6) использование жилых помещений по назначению и т. д.[2]

Все граждане свободны в осуществлении принадлежащих им жилищных прав, при этом никто не должен нарушать права, свободы и законные интересы других лиц.

Участниками жилищных отношений являются:

1) граждане;

2) юридические лица;

3) публично-правовые образования (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования).

Жилищное законодательство в широком смысле включает в себя Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) и принятые в соответствии с ним федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, субъектов РФ и органов местного самоуправления.

Жилищное законодательство согласно п. 1 ст. 6 ЖК РФ не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Жилищные права и обязанности участников жилищных правоотношений возникают из следующих оснований:

1) из договоров и иных сделок;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления;

3) из судебных решений;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми закон связывает возникновение жилищных прав и обязанностей (например, передача жилья по наследству) (ст. 10 ЖК РФ).

Объектами жилищных правоотношений являются жилые помещения, т. е. жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартир, комнаты.

Понятия жилого дома, квартиры и комнаты раскрываются в ст. 16ЖКРФ.

Все жилые помещения предназначены для проживания граждан, однако законодательство допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами. Это возможно только в том случае, если в результате такого использования не нарушаются права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ст. 17 ЖК РФ).

Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, находящихся в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории, и должны быть обустроены и оборудованы таким способом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием. Жилье должно быть обеспечено необходимыми инженерными системами (электроосвещением, водоснабжением, водоотведением, отоплением, газоснабжением). Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, должен осуществляться при помощи лифта (постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»).

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 18ЖКРФ).

Согласно ст. 19 ЖК РФ вся совокупность жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, называется жилищным фондом, который в зависимости от формы собственности подразделяется на частный, государственный и муниципальный.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования – предназначен для предоставления гражданам по договорам социального найма;

2) специализированный жилищный фонд – предназначен для проживания отдельных категорий граждан (общежития, жилые помещения для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев, жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан и т. д.);

3) индивидуальный жилищный фонд – жилые помещения частного жилищного фонда, которые используются гражданами для проживания;

4) жилищный фонд коммерческого использования – используется собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования. Органы государственной власти России наделены широким кругом полномочий в сфере жилищных правоотношений, в частности:

1) определение порядка государственного учета жилищных фондов;

2) установление требований к жилым помещениям и их содержанию;

3) определение оснований признания граждан нуждающимися в жилых помещениях;

4) определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений;

5) определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов и т. д.

1.2. Перепланировка жилого помещения

В настоящее время правовой основой осуществления перепланировок жилых помещений является гл. 4 ЖК РФ.

Под перепланировкой понимается изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в его технический паспорт.

Перепланировка может включать в себя:

1) перенос и разборку перегородок;

2) перенос и устройство дверных проемов;

3) разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;

4) устройство дополнительных кухонь и санузлов;

5) расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;

6) ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

7) устройство или переоборудование существующих тамбуров.

В некоторых случаях перепланировка запрещается. К таким случаям относятся:

1) перепланировка в многоквартирном доме, которая может ухудшить условия эксплуатации и проживания соседей по дому;

2) перепланировка жилых домов и квартир, которая может привести к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, повреждению инженерных систем и иным неполадкам.

Для осуществления планировки необходимо разрешение органа местного самоуправления.

Для получения разрешения собственник жилого помещения должен подать в уполномоченный орган соответствующее заявление, которое составляется по строго установленной форме. Форма такого заявления утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения».

Уполномоченный орган выдает расписку о получении документов. В расписке указывается полный перечень полученных документов и дата их получения.

Решение о согласовании либо об отказе в согласовании принимается в течение 45 дней со дня представления документов. После принятия решения о согласовании уполномоченный орган не позднее чем через три рабочих дня обязан выдать документ, подтверждающий принятие решения. Данный документ является основанием проведения перепланировки жилого помещения.

Необходимо учитывать, что в согласовании перепланировки жилого помещения может быть отказано. Исчерпывающий перечень оснований для отказа закреплен в ст. 27 ЖК РФ.

Мотивированное решение об отказе должно быть направлено заявителю в течение трех рабочих дней со дня принятия и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

О завершении перепланировки необходимо уведомить приемочную комиссию. Акт приемочной комиссии направляется органом, осуществляющим согласование, в организацию, осуществляющую государственный учет объектов недвижимого имущества.

Лицо, самовольно перепланировавшее жилое помещение, подлежит установленной законодательством ответственности. Самовольной считается перепланировка, проведенная при отсутствии решения о согласовании либо с нарушением проекта перепланировки.

Собственник самовольно перепланированного помещения обязан привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок. Однако он вправе обратиться с соответствующим заявлением в суд, и жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.